南都訊 記者郭啟明 深圳印發實行的《關于促進安居型商品房用地供應暫行規定》、《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》，拓寬了農地入市的渠道。其中明確，農地蓋安居房分成方式包含“四六分”等兩類，而辦養老服務設施分成則對半。這是深圳“土改”的重大舉措，目前正在探索在醫院、學校等民生用地領域也讓“農地”準入。

農地蓋安居房分成有兩種

《關于促進安居型商品房用地供應暫行規定》明確，在符合規劃前提下，鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將未完善征(轉)地補償手續的用地用于安居型商品房建設。在具體收益分成方面，有兩種方式可供選擇：簡單的收益分成式以及增加配套商業用房的方式。

改造為工業的拆除重建類城市更新項目，在綜合考慮產業升級要求、區位條件、基礎設施及公共服務設施承載能力的前提下，可通過城市更新單元規劃安排一定比例的獨立用地，用于保障性住房建設。其中，安居型商品房用地比例不超過30%，具體比例根據批準的更新單元規劃確定。

《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》明確，原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發建設的、規劃為機構養老設施的合法用地，鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦機構養老設施，免繳地價，土地使用權期限重新計算。也可采取招拍掛方式公開轉讓土地使用權，土地使用權期限重新計算，所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位。尚未完善征(轉)地補償手續且規劃為機構養老設施的用地，可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。所得收益的50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位。原農村集體經濟組織繼受單位所得收益部分，由競得單位先支付至市土地房產交易中心賬戶監管，待土地使用權出讓合同等相關手續完善后，再由市土地房產交易中心將監管款項劃轉至原農村集體經濟組織繼受單位指定賬戶。

探索農地進入學校等領域

捉襟見肘的土地資源已成為制約深圳城市規劃發展的瓶頸，與此同時卻有大量沉睡的“農地”。“農地”只是民間俗稱，自2005年全面實現城市化后，深圳市域范圍內已不存在嚴格法律意義上的“農地”，存在的是原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的土地。隨著城市化過程中土地價值不斷提升，政府越來越難以支付這筆數額巨大的補償，出現“土地政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面。

2013年1月，深圳推出“1+6文件”，展示深圳“土改”的大致宏圖。最大亮點是首次確定深圳原農村集體經濟組織擁有的工業用地可通過申請進入市場流通。深圳市規土委土地利用處相關負責人說，“農地入市”渠道由已試行的工業用地，拓寬到安居房、機構養老設施等民生領域，這對盤活農地將起到關鍵作用。起草部門正在探索“農地”未來進入醫院、學校等民生領域。

收益分成如何選擇

●簡單收益分成式，通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓上述土地使用權，所得收益60%納入市國土基金，40%歸原農村集體經濟組織。

●增加配套商業用房方式，通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓上述土地使用權，所得收益90%納入市國土基金，10%歸原農村集體經濟組織繼受單位。選擇此方式的，原農村集體經濟組織繼受單位還可獲不超過總建筑面積10%的配套商業用房，并在招拍掛公告中予以明確。以上述方式進入市場的，相關征(轉)地補償協議應在成交之前簽訂，政府不再支付任何補償款。