在人生起步階段,買上一套小房子,隨著家庭成員增加、個人收入增長、房產增值,賣掉小房換上大房,這正是眾多普通深圳人的奮斗路徑。
40歲的楊林卻在賣掉小房子準備換大房子時,遭遇2015年房價高漲所帶來的二手房交易違約潮,小房子已賣,購買大房時卻波折橫生,與業主的官司持續一年仍無結果,一家人租住在破落的農民房。
“我在全力以赴打官司,如果奪不回房子,我可能再也買不起房子。”房價攀升,官司是他最后的救命稻草。不過隨著今年3月深圳樓市新政實施,房價退燒,楊林們也許會迎來新的機會。
有一些換房族在買房時遭遇違約,發現苗頭不對,及時止損,轉過頭立即停止履行自己的賣房合同,造成連鎖性的違約。
一些毀約理由雖然在法律上站不住腳,但由于暴漲的房價所帶來的收益要遠遠高于違約成本,所以擋不住違約的持續增加。
在一些網絡論壇,買賣雙方各自發著對自己有利的判例,都希望對方不要對贏下官司心存幻想。
楊林始終認為這是一次兩敗俱傷的博弈,賣家并不比他好過。賣家被訴之后,同樣要支付不菲的律師費,還要面臨不可預知的判決結果。
換房
換房失敗,無奈租住農民房
楊林2003年來到深圳打拼,他在一家做電腦外設的工廠做營銷工作,后來自己開了一家小廠也做電腦外設。不過隨著手機、平板的興起,電腦行業持續萎縮,外設跟著不景氣,小廠以虧損幾十萬告終。
楊林一度失去了穩定的收入來源,不過他并沒有感到太大的壓力。2006年他和妻子結婚后,在深圳龍崗布吉片區麗湖花園小區按揭購置了一套63平方米的房產。
布吉片區曾長期是深圳樓市洼地,這套房產總價也不過30多萬,楊林算是正式安家落戶深圳。到2015年時,這套房子的貸款早已經還清,家庭也有車,小有積蓄。他個人收入雖然不穩定,妻子從事文職有穩定的收入,女兒在附近的公立小學上學開銷并不大,小家庭過得也算滋潤。
隨著妻子在2015年年初懷上二胎,一家人換大房的心思越來越急切。但這時的深圳房價卻如野馬脫韁。
當年年底國家統計局發布的數據顯示,深圳新房同比漲幅高達4 7 .5 %,二手房同比漲幅達到42.6%。在一些高溫區域,房價的實際漲幅遠高于此。
“4月還不明顯,進入到5月,房價已經是一天一個價。”樓市的升溫讓楊林有了明顯的感受,他加快了換房的節奏。
2015年5月2日,楊林以114 .8萬的價格簽署合同賣掉小房子,并在2015年5月7日簽訂購房合同,按約支付了20萬定金,以245萬總價買下與麗湖花園一墻之隔的茵悅之生小區一套88平方米左右的三房。
雖只是一墻之隔,但兩個小區環境天壤之別。麗湖花園小區較為陳舊,加上農民房與商品房混雜其間,小區價格處于洼地。
而茵悅之生則是一個封閉式小區。楊林看中的那套房產,陽臺可看水庫和山林,小區有通道通向水庫,一條綠道從水庫邊綿延至山林中,房價因而遠高于麗湖花園小區。
245萬總價對于楊林來說是有壓力的,首付加手續費在80萬左右,使用公積金與商業貸款組合,月供20年,每月需要還款1萬左右。
由于買房時,賣房款尚未到位,他刷了三張信用卡支付了定金。按照計劃,賣房款到位后,將用來償還信用卡以及支付首付款,還剩下至少35萬元結余。這35萬元結余則可以用來定期償還按揭,算上他的存款,楊林認為哪怕家庭收入沒有明顯起色,也足以順利還貸三五年。
“最壞的打算是,如果三五年家庭收入還是沒有提高,我就把房子賣了。”楊林說,他在2006年買房時,也曾抱有這樣的想法,但生活總算是越過越好。
像楊林這樣心態的人并不在少數。他們出售小房獲得現金,有充足的首付款用來購置大房,雖然還貸壓力倍增甚至月入不足以還貸,但均可以通過首付之后的結余款還支撐三五年,以博個人收入的增加或者樓市的上漲。
2015年6月12日,楊林原有的房子被過戶給新業主。但是購買的新房辦理有關手續時,遭遇業主不配合辦理手續,如今他租住在麗湖花園一套5樓高的農民房內。
這套兩居室的農民房,空空蕩蕩,他將自己的家具搬了進來。房子有些年頭了,墻壁發黑,衛生間的門鎖是壞的,也沒有陽臺,衣服被隨意掛在客廳窗戶外的鐵柵欄上。
這里距離楊林的老房與新房都不過數百米,但他既回不去老房子,也進不了新房子。楊林說,感覺又回到剛來深圳的時候,生活仿佛回到原點。
違約
暴漲的房價所帶來的收益遠高于違約成本
購買新房導致的波折,從表面上看,源于雙方對于一些交易細節的爭議。南都記者從雙方往來的函件中看到,賣家指責楊林在簽訂買房合同時未提出公積金貸款事宜,同時要求楊林在指定日期內取得銀行的貸款承諾函。
不容忽視的背景正是飆升的房價。“當時同小區同戶型的房子已經被叫出了280萬的價格,漲了將近40萬。”楊林回憶說,賣家以前述理由不愿意配合辦理買房的各種手續。
深圳市房地產經紀行業協會法律事務專業委員會主任、廣東中安律師事務所合伙人鐘勝榮告訴南都記者,面對暴漲的房價,賣方違約理由名目繁多,包括有的認為沒看清合同內容被中介誤導,老婆不同意賣房或者唯一住房賣了無房可住。
從媒體報道來看,還有的業主提出的違約理由是簽約之時處于醉酒狀態或者業主患有精神病賣房時神志不清。
一些毀約理由雖然在法律上站不住腳,但由于暴漲的房價所帶來的收益要遠遠高于違約成本,所以擋不住違約的持續增加。
二手房交易往往涉及到老業主向擔保公司借錢,償還銀行貸款,將房子從銀行手中贖出,然后新業主重新抵押,獲取貸款,辦理完這一系列手續之后,才是到產權登記中心繳費辦理過戶。這一交易周期長達兩三個月,當房價出現大波動時,業主有充分的時間違約,不再出售房產。
這導致當時深圳各區法院受理的該類案件也呈現暴增狀態。同年7月披露的數據顯示,深圳各基層法院收到的該類案件數量已超過6000件。
楊林曾想過不再履行自己的賣房合約,不配合過戶,以及時止損。但他對拿下新房抱有期望,快速賣了舊房。他告訴南都記者,新房賣家并未直接提加價,只是希望合同履行效率提高,他也試圖籌措資金以借款的方式給予賣家。從他提交法院的證據來看,他通過短信哀求,希望對方看在妻子身懷六甲的份上,不要讓他們一家無處可住。
但徒勞無力。他試圖通過法律途徑向賣家施壓,龍崗法院最終在2015年6月29日對他狀告賣家一案予以立案。
多名從事房產交易糾紛訴訟的律師都告訴南都記者,這一輪違約潮中最為可憐正是像楊林這樣的換房一族,賣掉了舊房,卻在買新房時遭遇波折,以至于無房可住。
這樣的案例比比皆是。家住羅湖的購房者張洋,同樣在2015年5月初緊急換房,匆匆賣掉兩房,接著簽署合同定下羅湖區一套三房,賣房順利,買房遭遇違約。
張洋與業主的官司從去年7月打到今年,目前已經進入二審狀態。如今他也住在租來的房子里,“生活全打亂了。苦不堪言。”
也有一些換房族在買房時,遭遇違約,發現苗頭不對,及時止損,轉過頭立即停止履行自己的賣房合同,造成連鎖性的違約。“我們接待的一些客戶,在賣房案中是違約者,在買房案中是被違約者。”多名房產律師發現了這樣的怪異景象。
深圳鹽田區人民法院民二庭法官在分析二手房買賣糾紛案例時也提及,前述連鎖性的違約成為這一輪違約潮中明顯的特點。
奪房
法院“依法支持合理訴求,加大違約方責任”
要房不要錢,是這一輪違約訴訟潮的新特點。在深圳鹽田區人民法院民二庭法官的分析報告指出,與以往直接要求支付違約金的訴訟請求有極大不同,要求判令繼續履行的訴訟請求多。
實際上判令二手房交易合同繼續履行,在實際操作中確實有非常大的難度,因為二手房交易涉及辦理銀行贖樓按揭手續,都必須要當事人配合,而當事人又怎么可能配合呢?況且這涉及到執行等多個環節,周期較長。因而以往的訴訟中,選擇拿違約金走人,則要簡單容易得多。
但是在房價暴漲之下,不少買房者考慮到的是,即便法院按照合同約定的房屋成交價的20%來支付違約金,也無法來彌補他們所遭受的損失。
就以楊林的房子為例,合同成交價是245萬,按照合同約定的違約金是合同成交價格的20%,折算下來違約金最高也就是49萬。
“不知道房價會漲到什么地步。”楊林非常擔心,再加上法院在判決違約金時也并非全然按照20%的比例來判,會根據實際情況自由裁量調整違約金比例,20%是最高的,10%也非常常見,如果按10%來計算,違約金僅有24.5萬元。這已經不夠買一套同樣戶型同樣小區的房子。
楊林在最后期限內,變更了訴訟請求,從要違約金變成要房子,訴請法院判決合同繼續履行。數次和解無望,真正開始打官司,并非一個輕松的過程。這個決定讓楊林覺得是押上全部,“全力以赴,如果奪不回房子,我可能再也買不起房子。”
楊林想過找律師代理這個案子,但是一圈打聽下來,律師費用10多萬。楊林最后決定自己來。
楊林戲稱自己從法律的門外漢變成法律專家,“我全身心準備訴訟,每天都在研究法律條文,梳理法律關系,找到證據佐證我的觀點。”楊林說,《民事訴訟法》、《合同法》以及相關司法解釋,所有他能找到的與合同履行有關的法律條文他都予以研讀。
二手房交易流程復雜,可能存在的法律風險多。楊林還是雇傭了一個律師,對他準備的材料予以審查糾正,提供法律意見,只是不用對方出庭,價格要便宜得多,只需要2萬。
但楊林所面臨的整體司法環境并不明朗。當時,一方面法院對違約金的判罰比例比較低,另一方面對合同繼續履行的支持率也不高。
楊林和眾多失意者加入了由遭遇違約業主聯合組建的Q Q群。這個Q Q群是由高小姐組建,高小姐同樣是換房一族,在低位時賣掉房產,高位買房時兩度遭遇違約。
高小姐所居區域位于深圳南山前海片區,而南山正是此輪房價漲勢最猛的片區之一。高小姐在2015年1月將南山漢京確悅小區的三房以289萬賣掉。3·30之后不久,這套房產放盤價就提升到430萬。
高小姐尋覓新房,同期定下同一片區泛海拉菲花園小區的4房,價格為510萬。但房價很快飆升到580萬,賣家開始玩起失蹤。高小姐在4月將對方訴上法庭,堅決要房。
同一個月,高小姐又定下前海片區依云伴山花園,簽訂的成交價格在550萬,再度遭遇對方違約,幾度商談,對方先是提出加50萬,后來又漲到100萬。她再次將業主訴上法庭,索要違約金。
房價已經像是瘋了一樣,激起賣房者無窮的欲望。高小姐將自己的遭遇發在網上,很快引來與她有相同經歷的人,她建起Q Q群,成員迅速升到500人,目前已超過千人。
他們在群內相互交流信息,發起線下活動。他們曾多次聯合去往法院,希望法院在房價暴漲的背景之下,支持守約方提出繼續履行合同的訴求,或者在判決違約金時按照合同約定的成交價20%支付違約金而不是隨意調低。
楊林參與其中。他們的呼聲得到法院的一些呼應,法官通過講座以及判決傳達的訊息顯示,在達到相應的條件之后,法官會支持繼續履行合同,違約金方面頂格判處合同成交價20%的判例也有出現。
鹽田區人民法院民二庭法官在去年8月發布的報告中也指出,“依法支持合理訴求,加大違約方責任”,對于繼續履行合同的訴求,該院則表示在“條件許可的情況下積極給予支持”。
博弈
楊林始終認為這是一次兩敗俱傷的博弈,賣家并不比他好過
當司法環境開始偏向于守約方時,不少賣家違約成本增加,預期收益有限,買賣雙方和解的空間也增大。楊林所在的Q Q群不斷有群友發布消息,通過和解解決了爭議。和解往往是買家適當地增加了一些價格。
楊林說其實也愿意和解,只是未能如愿。“打官司這個過程你想象不到的焦慮。”楊林說,無法工作,老婆又懷孕,每天都要想著房子的事,精神上遭受的折磨外人無法想象,與很多群友交流的過程中他們普遍心存焦慮,有的恍若驚弓之鳥,一有風吹草動,就慌亂無主。
而楊林自己出庭訴訟,承擔的壓力更大。他花了很多時間旁聽其他群友的案子開庭,這是Q Q群的一項重要職能,讓他們能相互支持。楊林一方面既是對難友的支持,另一方面也是一個學習的過程,熟悉開庭流程,甚至是法官的審判風格。
“我最多一天聽了四個庭審。”楊林說,數十場庭審聽下來,他對如何準備訴訟材料有了信心。2015年10月,當他的案子開庭時,面對法官,他覺得是老相識了。此前,他聽過幾次法官主持的庭審,知道他關心的問題。
除了精神折磨、時間成本,打官司帶來的經濟成本也不低。像楊林這樣不雇傭出庭律師,只請非訴律師,花費就在2萬,加上交給法院的訴訟費,查封涉案房產涉及到的保全費等,費用已達5萬左右。
假如法院支持他的訴求,判決合同繼續履行,面臨的還有一大筆開支。由于二手房交易涉及銀行贖樓貸款等業務,通常法官會在買家同意一次性付款買房的情況下,才支持繼續履行合同。因而楊林需要籌集資金,使用全款將房屋買下,完成過戶后再去抵押按揭。這中間的資金拆借成本同樣在數萬元不等。
楊林始終認為這是一次兩敗俱傷的博弈,賣家并不比他好過。賣家被訴之后,同樣要支付不菲的律師費,還要面臨不可預知的判決結果。
買賣雙方的對立非常嚴重。在買方這里,他們將違約業主諧稱為“野豬”,每次開庭被視作為一次“殺豬大會”。賣方同樣也有自己的群組抱團取暖。在一些網絡論壇,買賣雙方各自發著對自己有利的判例,都希望對方不要對贏下官司心存幻想。
但最后總會有輸贏。楊林的案子在去年10月開庭,臨近判決時,波折又起。去年12月,房子的原租客以他的優先購買權被侵犯為由,訴請法院判決楊林與賣家的合同無效。這被楊林視為是賣家在律師的挑唆下,做最后的掙扎,試圖通過各種方式,來爭奪這一房產。至今判決結果未定。即便是有了一審結果,還有二審,等待的時間并非一日兩日。
楊林所在的Q Q群內,仍有不少纏身于官司的失意人,既有希望又有擔憂地等待結果。楊林的第二個孩子,就在這種窘境之下,于2015年11月出生于出租屋內。接下來,楊林認為最壞的結果,是拿到違約金,買小一點的房子。
不過,進入到今年3月,深圳發布了樓市新政策,諸如非深戶購房資格從社保滿一年變成滿三年等,均是明顯的縮緊之舉,給樓市降溫意圖明顯。而當樓市的預期收益不再像去年那般“一切皆有可能”之后,諸多的交易糾紛或可能迎來和解,將訴訟的雙方從焦慮折磨中解脫。
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